Onderbouwing

Onderbouwing van het plan voor de bouw van 20 woningen op het bestaande autowrakkenterrein aan de Hanepoel achter 69 te Zwaanshoek.

Doel: het opnemen van dit plan als wijzigingsbevoegdheid zoals aangegeven in het bestemmingsplan Zwaanshoek.

1.0 Beschrijving van de aanvraag en het gebied waarop de aanvraag betrekking heeft, alsmede een situatietekening.

De aanvraag heeft betrekking op het gebied dat nu als autowrakkenterrein is bestemd ter grootte van 8000 m2. Het gebied ligt aan de Hanepoel achter huisnummer 69 in Zwaanshoek. Zie ook de situatie tekening.

2.0 Beschrijving van de bestaande en toekomstige situatie.

Het terrein is bestemd als autowrakkenterrein en is in het verleden ook als zodanig in gebruik geweest. Dit betekent dat het terrein vervuild is. Op het terrein is een loods aanwezig die gedeeltelijk asbest bevat. Deze loods is inmiddels gesloopt conform de meldingsprocedure bij de gemeente. Het gehele terrein is, vanwege het voormalige gebruik, verhard met puin houdend materiaal. De aanwezige autowrakken, containers etc. zijn onlangs verwijderd. Aan de westkant van het terrein is een houtwal aanwezig. Het terrein wordt ontsloten vanaf de Hanepoel. Doel is om dit gebied in de toekomstige situatie te herbestemming zodanig dat het een aanvulling is op de toekomstige aanleg van het park voor Zwaanshoek. De versterking van de entree van het park en de aanleg van een wandelpad zijn daarbij uitgangspunt. Het plan sluit aan bij de verkaveling en de bebouwingsstructuur langs de Hanepoel. Daarom is als thema gekozen voor de Hofstede, waarbij bebouwing, recreatieve- en landschappelijke beleving gecombineerd kunnen worden. Het plan bevat 20 woningen die qua verkaveling en architectuur recht doen aan het gekozen thema. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. De ontsluiting vindt plaats in overleg met de Dienst Landelijk Gebied die verantwoordelijk is voor de inrichting van het park. De ontsluiting via hun gronden is notarieel vastgelegd.

3.0 Aantal woningen, bouw en nokhoogten.

Het aantal woningen is 20. Dus 25 woningen per hectare. In het bestemmingsplan geldt een goothoogte van maximaal 4 meter en een bouwhoogte van maximaal 11 meter. De hoekpunten van de kavel vormen hier een uitzondering op. Hier geldt een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 14 meter.

4.0 Duurzaam en energie neutraal.

De woningen worden optimaal geïsoleerd. Het wijkje wordt daarom niet aangesloten op het gasnet. Dat is een primeur in de Haarlemmermeer. Voorts maken we gebruik van een warmtepomp en een zelfdenkend ventilatiesysteem. Op het dak zullen zonnepanelen worden geplaatst als vervanger van de dakpan. Het aantal panelen is zo groot dat de elektrabehoefte van de woning daarmee gedekt wordt en het dus een energie nul woning is! Voor de opbouw van de woning passen wij zoveel mogelijk duurzame materialen toe zoals bijvoorbeeld dakplaten waarin als isolatie vlas is verwerkt.

5.0 Verantwoording van de te maken keuze van bestemmingen.

Het terrein is een autowrakkenterrein gelegen in het gebied dat als park wordt ingericht. Nabij een belangrijke entree van het park en een plek die in Zwaanshoek een bijzondere betekenis kan krijgen in de recreatieve invulling die voor Zwaanshoek wordt beoogd. Door DLG is besloten om het terrein niet aan te kopen. Ook zijn geen gelden beschikbaar voor inrichting en beheer voor dit terrein. Ook gold voor DLG de uitspraak van de Kroon om het terrein qua bestemming autowrakkenterrein te handhaven. De nieuwe bestemming bevat woningbouw op een zodanig schaal, dat voldoende opbrengsten gegenereerd kunnen worden voor de sanering van het terrein. Ook is geld voor de inrichting van het terrein in relatie tot het park gereserveerd binnen de begroting.

6.0 Beschrijving van de wijze waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding en het grondwaterpeil.

Het plan is onderdeel van het waterhuishoudingsplan dat voor het park Zwaanshoek is opgesteld. Rondom het terrein wordt een brede sloot aangelegd en ook op het terrein zelf wordt een waterverbinding gemaakt. Als grondwaterpeil wordt het peil aangehouden conform het hiervoor genoemde waterhuishoudingsplan. Met het Waterschap is hierover overleg gevoerd en zijn de uitgangspunten besproken die leidend zijn voor het ontwerp.

7.0 Beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van de aanvraag zijn betrokken.

Over het plan heeft uitgebreid ambtelijk overleg plaatsgevonden. Het plan van een Hofstede is vervolgens als wijzigingsbevoegdheid van B&W opgenomen in het bestemmingsplan Zwaanshoek en was dus onderdeel zijn van de inspraak verordening zoals die geldt voor bestemmingsplannen. Tegen de voorgenomen wijzigingsbevoegdheid zijn geen bedenkingen ingediend. Bilateraal zijn ook de beide directe buren geïnformeerd.

8.0 Beschrijving van de mate waarin wordt voldaan aan het ruimtelijk relevant rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

In het kader van rood voor groen is in beperkte mate woningbouw mogelijk zijn. Ook de loods zal komen te vervallen en kan een bouwbestemming krijgen. Het aantal woningen is echter groter dan volgens die beleidsregels mogelijk is, zodat in die zin sprake is van strijdigheid met beleid. Als bijzondere omstandigheid geldt dat hier sprake is van een vervuild terrein met als bestemming autowrakken, dat door een bestemmingswijziging kan worden gesaneerd. Voorts wordt binnen het plan de aanleg van het wandelpad opgenomen hetgeen in overeenstemming is met de recreatieve beleidsdoelstelling van gemeente en provincie.Een en ander heeft geleid tot de opname van een wijzigingsbevoegdheid in het nieuwe bestemmingsplan. Hierbij zijn ook de diverse instanties van rijk en provincie gehoord, die met de voorgenomen wijziging hebben ingestemd.

9.0 Beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden rekening is gehouden.

De verwachting op basis van de archeologische basiskaart is dat op deze locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Gelet op de bestemming autowrakkenterrein is hiernaar daarom geen uitputtend onderzoek gedaan.

10.0 Beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het besluit begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied.

Het gehele omringende gebied is aangekocht voor de aanleg van het park Zwaanshoek Noord en zal als zodanig worden ingericht. De landschappelijke en stedenbouwkundige opzet is zo gekozen dat met de omgeving optimaal is rekening gehouden. Het plan zal een kwalitatieve verbetering betekenen van de recreatieve waarden van het park en een bijdrage leveren aan de entree van het park vanaf de Hanepoel.

11.0 Saneringsplan.

Gelet op het feit dat het terrein als autowrakkenterrein in gebruik is geweest, heeft een bodemonderzoek plaatsgevonden. Aan de hand van dit onderzoek is een saneringsplan opgesteld. Hierin is ook onderzoek gedaan naar de bodem. De te nemen saneringsmaatregelen worden in dit rapport genoemd. De aanbevelingen zijn als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. Er zal nog een Bus-melding worden gedaan om de saneringsmaatregelen vast te leggen.

12.0 Geluidsonderzoek.

In directe nabijheid van het terrein zijn geen belangrijke wegen aanwezig. Er is dus geen verkeerslawaai in dit gebied. Het terrein ligt eveneens buiten de geluidscontouren van de luchthaven Schiphol. Ook is geen industrie aanwezig en is er dus geen sprake van industrielawaai. Er zijn dus geen geluid beperkende bronnen aanwezig die beperkingen aan de woningen zouden kunnen opleveren.

13.0 Natuur en bescherming van plant- en diersoorten.

Het gehele terrein is als autowrakkenterrein in gebruik geweest en is om die reden in zijn totaliteit verhard met puin. Om die reden is geen natuur aanwezig of is er sprake van beschermde plant- en diersoorten.

14.0 Verkeersonderzoek.

Het plan omvat de bouw van slechts 20 woningen, zodat in de spitstijden sprake is van ca. 20 autobewegingen, en de overige verspreid zijn over de dag. De ontsluiting vindt plaats via de Hanepoel. Het aantal autobewegingen in relatie tot de capaciteit van de Hanepoel is zeer gering. Bovendien zal het aantal auto’s dat gebruik maakt van de uitrit niet significant meer zijn dan mogelijk is volgens de nu geldende bestemming. Door het adviesbureau Goudappel Coffeng is een geluidrapport opgesteld dat reeds aan de gemeente is toegezonden.

15.0 Externe veiligheid.

Het terrein ligt buiten de veiligheidscontour van Schiphol en er is geen industrie in de directe omgeving aanwezig. Ook op het terrein zelf wordt geen industrie bestemd. De bestemming autowrakkenterrein komt te vervallen. Externe veiligheid is voor dit terrein dus niet van toepassing.

16.0 Financiële onderbouwing en anterieure overeenkomst.

Het idee van de Hofstede moet kwaliteit uitstralen. Dat is van belang voor de recreatieve- en landschappelijke inpassing, maar ook voor de verkoopbaarheid van de in het gebied gelegen woningen. Daarbij is ook de prijs van groot belang. In het plan wordt een prijspeil aangehouden van 199.000 tot 355.000 euro v.o.n. Dus de prijs-kwaliteit verhouding is daarmee goed. Voorts kan op basis van die prijs de sanering, de recreatieve inrichting en de financiële bijdrage aan de gemeente worden gedaan. Wij gaan ervan uit dat de woningen in de omgeving gebaat zijn met dit plan gelet op de bestemming autowrakkenterrein. De uitvoering zal dus eerder prijsverhogend zijn voor de omgeving dat dat er spraken zal zijn van planschade. Uit de gesprekken met de directe buren is gebleken dat zij blij zijn met de wijziging en zij hebben daarom geen bedenkingen ingediend tegen het bestemmingsplan Zwaanshoek. Het plan is met inbegrip van de geformuleerde doelstelling uitvoerbaar.

17.0 Financiële onderbouwing en anterieure overeenkomst.

Met de gemeente is een anterieure overeenkomst in voorbereiding. Hierbij zal rekening gehouden worden met de bijdrage per woning zoals door de gemeente is vastgesteld.